A Caixa Econômica Federal apertou as condições do crédito imobiliário este ano, elevando juros e aumentando as exigências do financiamento da casa própria. A medida atinge os contratos de financiamento de imóveis usados e exige da maioria dos compradores uma entrada de pelo menos metade do valor do imóvel. Para a classe média, o aperto é ainda maior, pois a compra pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) — para imóveis avaliados em mais de R$ 750 mil — exige que o mutuário pague, à vista, 60% do valor. E as compras pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para imóveis até R$ 750 mil, precisam de uma entrada de 50% do valor. Antes, a exigência era de 20%.
A mudança nas regras do financiamento imobiliário torna o sonho da casa própria mais distante e esfria o setor. A combinação de juros mais altos e a exigência maior de entrada deve afastar possíveis compradores, obrigando proprietários a baixar preços. As medidas tendem a desaquecer ainda mais o mercado imobiliário, que já estava difícil.
Historicamente a média de exigências de valores de entrada, para a classe média, nunca havia ultrapassado 35%. Porém, apesar da queda nos depósitos da caderneta de poupança — uma das principais fontes de recursos para o SFH — o governo estuda formas de estimular o financiamento da casa própria. Estão em estudo as diversas fontes correlacionadas com o tamanho dos depósitos que há no Brasil e há um claro entendimento de que o governo vai envidar todos os esforços para tornar compatível o tamanho dos recursos no sistema que podem ser canalizados para novos financiamentos.
ACELERAÇÃO & DESACELERAÇÃO - Com relação ao crédito imobiliário, a Caixa ressalta que até 2011 o comportamento da demanda/preço foi acelerado. A partir de 2012 o mercado começou a tender para a normalidade. Com isso, houve redução da velocidade de venda e ainda há estoque de imóveis. As empresas têm então direcionado o foco para eliminar o estoque e não para lançamentos.
Para a Caixa, 2015 é o ano de preparar para crescer em 2017. A prioridade do banco, no segmento habitacional para este ano, será o financiamento de habitação popular, custeada em sua maior parte pelo FGTS. No caso da habitação de mercado, que utiliza recursos da Poupança, a prioridade da Caixa tem sido o financiamento de imóveis novos, enquadráveis no SFH, ou seja, com valor de até R$ 750 mil (Brasília, SP, MG e RJ) e R$ 650 mil nos demais estados.
A Caixa esclarece ainda que a perspectiva em 2015 é atingir o mesmo resultado do ano anterior, que fechou com R$ 128,8 bi. Confira a contratação de crédito Caixa no Brasil: 2010 – R$ 75,9 bilhões; 2011 – R$ 80,1 bilhões; 2012 – R$ 106,7 bilhões; 2013 – R$ 134,9 bilhões; e 2014 – R$ 128,8 bilhões.
NOVA FAIXA DIMINUI PRESTAÇÃO – O governo anunciou a criação de uma faixa intermediária de renda (chamada 1-FGTS) para financiamento de imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida. O novo patamar vai de R$ 1.200 a R$ 2.400 por mês e faz parte da terceira etapa do programa habitacional que está para ser lançada neste segundo semestre. A mudança permitirá que o mutuário comprometa até 27,5% da renda familiar para comprar imóvel. O subsídio será de 20% do valor da unidade. O valor das prestações deve ser menor. A meta é construir mais três milhões de imóveis até 2018.
Atualmente, o programa possui três faixas de renda. A primeira favorece quem ganha até R$ 1.600 e o subsídio do governo pode chegar a 95% do imóvel. Na segunda, o limite de renda é de R$ 3.275 e o mutuário tem ajuda do governo de até R$ 25 mil. Na faixa 3, a renda vai até R$ 5 mil. A fonte de recursos para financiar é o FGTS nos dois últimos. A contrapartida da nova faixa de financiamento virá dos estados, dos municípios ou da poupança. Se uma família com renda mensal de R$ 1.600 comprar um imóvel de R$ 135 mil, vai precisar de subsídio de R$ 45 mil.
A justificativa do governo para adotar mais um patamar de financiamento é aliviar a forte demanda de crédito na primeira faixa. Conforme levantamento do Ministério das Cidades, há concentração de créditos para famílias que recebem entre R$ 800 e R$ 900 por mês.
De acordo com o vice-presidente de habitação da Caixa, Teotônio Rezende, mesmo em um momento de crise econômica, os brasileiros continuam à procura de imóveis para financiar. O banco registrou seis milhões de pretendentes que fizeram simulação de crédito imobiliário no site no mês de maio. Do total, 40% foram para imóveis do Minha Casa, Minha Vida.
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