Joelson do Pote: “Existem direitos e oportunidades que a população ainda não conhece”

"Desde o início do mandato, venho cobrando o cumprimento da Lei Federal 11.888/2008, que trata da engenharia pública. É uma legislação bem simples que, em resumo, estabelece que famílias com renda mensal de até três salários mínimos, residentes em área urbana ou rural, tenham direito a assistência técnica pública e gratuita para seu projeto de construção. No entanto, para que possam usufruir dos benefícios dessa lei, os municípios precisam se adaptar à legislação. Eu venho falando isso desde a minha campanha, inclusive cobrando o prefeito Rogério Cabral. Na reforma administrativa, ele criou a Subsecretaria de Engenharia Pública, e ter contribuído para essa realização é uma grande satisfação que tenho. O atendimento, inclusive, já começou. Todas as famílias que preenchem os requisitos estão sendo orientadas, mas a maioria dos atendimentos ainda é feita a pedido da Defensoria Pública, porque a população não sabe que existe essa possibilidade.

A lei é ampla, e diz ainda que a pessoa tem direito até a orientação, acompanhamento e diversas formas de suporte. Infelizmente nós ainda não temos a estrutura para dar atendimento a esta parte do processo, mas o apoio que vem sendo oferecido já é um ótimo começo porque o cumprimento dessa lei é importantíssimo, tanto para as famílias quanto para a cidade. Cada planta dessas que é regularizada aumenta a arrecadação do IPTU. E também é bom para a população, porque garante um serviço relativamente caro. Um projeto custa em média cerca de R$ 20 por metro quadrado, além das despesas agregadas. Em média um projeto de 100m² acaba custando perto de R$ 4 mil. Para quem está numa situação difícil, esse é o tipo de gasto que muitas vezes acaba sendo negligenciado.

Meu gabinete está aberto para orientar essas pessoas, porque muita gente não tem essas informações, nem sabe que já existe essa subsecretaria em funcionamento, na antiga rodoviária Leopoldina.

O projeto cobre tanto a engenharia quanto a arquitetura, toda a parte estrutural, hidráulica, elétrica e estética. Vale para construções novas, mas também para ampliação e qualquer tipo de acréscimo. Como disse, ainda nos falta estruturação para que todos os aspectos previstos na lei federal sejam devidamente atendidos, mas esse atendimento já é um início. Desde a primeira vez que eu usei a tribuna eu falei sobre essa necessidade.

No início do meu mandato me reuni com o prefeito, o secretário de Meio Ambiente Ivison Macedo, e a maioria dos profissionais de engenharia e arquitetura. Marquei essa reunião a pedido dos profissionais porque a insatisfação era muito grande. Ao longo dos anos, a Secretaria de Meio Ambiente criou muitas restrições e empecilhos burocráticos para a aprovação de projetos, e os prazos cresceram demais. As pessoas davam entrada nos processos e estes não andavam, não era dado qualquer retorno. Aí surgia alguma exigência, a pessoa cumpria, devolvia e a coisa ia se arrastando, a tal ponto que uma fiscalização recente indicou que 90% das construções que haviam se iniciado recentemente não tinham a planta aprovada. E isso acontecia porque não havia qualquer incentivo. Ao contrário, era quase impossível conseguir aprovar um processo. Por isso, a primeira cobrança que eu fiz foi por essa reunião. Na época entreguei um documento da Associação de Engenheiros e Arquitetos com as principais reivindicações da classe. E, para além dessa reunião, eu sempre cobrei do prefeito e do secretário mudanças para esse cenário. Desde então eles passaram a estudar uma lei que pudesse criar incentivos, e efetivamente mudasse o funcionamento deste braço da Secretaria de Meio Ambiente. 

Por fim, o prefeito criou a lei nº 1014/2014 que ampliou as possibilidades de construção, porque conforme a Lei municipal do Uso do Solo, de 1988, praticamente em toda a cidade só era permitido construir até dois pavimentos. A lei de 2012 mudou o gabarito, que cresceu. A área que era enquadrada na mais valia caiu muito. À exceção do Centro, de Olaria e de Conselheiro, a cidade toda era classificada como SR2 — setor residencial de dois pavimentos. Nem confecção era permitida. Com essa lei cai a área de mais valia, e, consequentemente, cai o valor.

O caso da mais valia funciona como uma fórmula que você alimenta dados, e no final o resultado dava uma área muito grande que não poderia ter sido construída, e por isso ficava sujeita a uma cobrança extra muito pesada. Por sinal esse é um valor que deve ser reduzido no futuro, mas com a entrada em vigor da nova lei ele já cai de maneira indireta. Na prática, eu fiz um cálculo de mais valia para um exemplo comum de construção, e o valor caiu de R$ 75 mil para R$2.800.

Até pouco tempo atrás, quando alguém legalizava um prédio com quatro andares, dois pavimentos eram pagos como mais valia, porque não eram permitidos. Com a nova lei o gabarito mudou e já é possível ter quatro pavimentos, mas na hora de legalizar era alegado que, como na época da construção ainda não era permitido, o proprietário teria de continuar a pagar esses dois pavimentos como mais valia e esse preço fica fora da realidade.

E só podiam entrar na mais valia construções feitas até 2010, identificadas com imagem do Google Earth. Construções mais recentes não podiam ser legalizadas, mas agora já são legalizadas por satélite, com imagens atualizadas.

Os prazos são outra questão que eu sempre questionei, porque a Secretaria de Meio Ambiente nunca tinha prazo para analisar um processo, para dar um retorno. A pessoa podia esperar, dois, quatro, seis meses, às vezes um ano, sem receber qualquer resposta. Agora, no entanto, ela criou um prazo para ela mesma. Atualmente a maioria dos processos terá a aprovação da Prefeitura em 45 dias. Outros procedimentos mais complexos podem demandar prazos maiores, mas o importante é que todos os processos agora estão sujeitos a um prazo.

Outra coisa importantíssima desse projeto que eu sempre cobrei e denunciei são os loteamentos que não estão legalizados. E eles são muitos em Nova Friburgo, muitos mesmo. Estou falando de loteamentos grandes onde ninguém tem a escritura definitiva, onde não se pode aprovar construção, e onde o morador não tem o IPTU em nome dele. O IPTU fica no nome da pessoa que loteou, e aí todo ano chega o valor, que é dividido entre os moradores. Agora, no entanto, com qualquer documento que comprove a posse do terreno já é possível dar entrada na legalização do imóvel. Mesmo uma promessa de compra e venda. A propriedade vai poder ser legalizada, a Prefeitura vai criar um número de matrícula do imóvel, e o IPTU vai ser emitido no nome do proprietário. Mesmo em caso de usucapião. E o importante disso tudo é que o Ministério Público proíbe as instalações de água e luz em locais irregulares. Então, a partir do momento em que o local foi legalizado, ele já pode ter acesso a água e luz, a um comprovante de residência. E com a planta da residência aprovada, a pessoa tem acesso a financiamento da Caixa Econômica para fazer obras de ampliação, e também pode vender a propriedade, ou deixá-la em inventário.

Havia ainda outro problema: quando alguém dava entrada num processo de legalização, na hora de pagar as taxas de aprovação era surpreendido por uma multa, sob alegação de que na época em que foi feita, a construção não tinha autorização. Ou seja, a pessoa estava legalizando e ainda assim sendo penalizada. Isso desestimulava. Essa multa também não existe mais.

O ponto que mais vai estimular essas legalizações, todavia, é o valor que a Prefeitura passou a cobrar para legalizar um imóvel. Eu sempre falei que esse valor tinha que ser reduzido, que essa política tinha que ser alterada. Agora, em cima do valor original, a pessoa tem 70% de desconto. E dos 30% restantes, quem pagar à vista ganha outros 80% de desconto. Quem pagar em 12 vezes ganha 70% de desconto, e quem pagar em 24 meses tem 60% de desconto. Ou seja, se alguém teria que pagar R$ 1 mil, esse valor cairá para R$ 60, caso a pessoa pague à vista. Esta é uma oportunidade excelente, e a verdade é que quem não legalizar agora estará perdendo uma excelente oportunidade.